Reconocimiento particularizado. Resolución y consecuencias.
El texto actual del Reglamento de disciplina urbanística de Andalucía especifica que las obras, instalaciones, construcciones y edificaciones realizadas con infracción de la normativa urbanística, respecto de las cuales ya no se puedan adoptar medidas de protección y restauración de la legalidad por haber transcurrido el plazo, quedan en situación de asimiladas al régimen de fuera de ordenación. En dicha situación, para la inscripción de la edificación en el Registro de la propiedad es necesario que el órgano competente, de oficio o a instancia de parte, otorgue el reconocimiento particularizado de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación. El procedimiento administrativo para obtener la resolución de “asimilado a la situación de fuera de ordenación” no es obligatorio y está sujeto al pago de una tasa.
Consecuencias del reconocimiento particularizado
Aunque obtener el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación no supone la legalización de las obras, sí supone al menos un reconocimiento administrativo de las siguientes circunstancias:
- la existencia de la edificación
- la ausencia de expediente disciplinario
- la imposibilidad legal de que se adopte medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y de reposición de la realidad física alterada
- la ubicación fuera de Suelo No Urbanizable de especial protección, de la Zona de influencia del litoral y de zonas destinadas a dotaciones públicas
- la ubicación en suelo sin riesgo cierto de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones ni demás riesgos naturales, tecnológicos ni de otra procedencia.
Las escrituras y el reconocimiento particularizado
No es necesario aportar el reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación para conseguir que se otorgue escritura. La resolución administrativa particularizada puede obtenerse con posterioridad al otorgamiento.
Resolución y silencio administrativo
El procedimiento administrativo para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación puede terminar en una resolución denegatoria. Además, el silencio administrativo es, en estos casos, negativo.
Certificado técnico para reconocimiento particularizado
El reconocimiento particularizado de edificación en situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación es documento suficiente para poder contratar de manera definitiva los servicios que proporcionan las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones. Además, permite que la edificación reconocida tenga acceso al Registro de la propiedad, con la constancia de su situación particularizada. A partir de la obtención del reconocimiento, podrá empezar a autorizarse las obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble.
El certificado de técnico competente
En la escritura de edificaciones declaradas al amparo de prescripción de infracción urbanística se suele incorporar un certificado de técnico competente relativo a la descripción y a la antigüedad de la obra. Para poder obtener la resolución de asimilado a las de fuera de ordenación, dicho certificado debe contener:
- la identificación del inmueble afectado, indicando su número de finca registral (si estuviera inscrita en el Registro de la propiedad) y su localización geográfica mediante referencia catastral
- la fecha de terminación de la edificación, acreditada mediante cualquiera de los documentos de prueba admisibles
- el uso a que se destina el inmueble
- dictamen acerca de si el inmueble reúne las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad para el uso a que se destina
- dictamen acerca de si la edificación cuenta o no con instalaciones de carácter autónomo, ambientalmente sostenibles y sujetas en todo caso a la normativa sectorial aplicable, para la prestación de los servicios básicos necesarios para desarrollar el uso
- si la edificación no cuenta con las instalaciones descritas, determinación de las obras necesarias e indispensables que se tendrían que realizar para poder dotar a la edificación de los servicios básicos.
Es decir que el procedimiento para obtener el reconocimiento de asimilado a la situación de fuera de ordenación requiere la redacción de un proyecto técnico, no de un simple certificado de antigüedad.